房地产项目“白名单”出炉，1月典型房企融资总量环比增两成
房地产金融支持政策的加速出台，融资支持从企业转到项目，对集团公司债务风险和项目公司开发运营风险进行有效区分，可以避免金融机构对债务违约房企的所有项目搞“一刀切”，部分出险房企项目入围“白名单”。但对于房企而言，当务之急仍是把握好当前政策利好的窗口期，调整企业营销策略，加快项目去化。据中指院监控，从2024年1月融资情况来看，65家典型房企的融资总量为414.54亿元，环比增加25.5%，同比还是减少29%。房企债券融资超570亿中指研究院监测，2024年1月房地产企业债券融资总额为570.3亿元，同比增长4.1%，环比增长5.3%。行业债券融资平均利率为3.24%，同比下降1.04个百分点，环比下降0.47。从融资结构来看，1月，房地产行业信用债融资438.5亿元，同比大幅增长47.6%，环比增长60.3%，占76.9%；海外债发行金额7.0亿元，同比下降41.1%，环比下降75.3%，占1.2%；ABS融资124.8亿元，同比下降32.0%，环比下降48.0%，占21.9%。受上年和上年12月低基数影响，1月信用债发行总量同环比均显著增长，发行量达到近五月高点。其中，美的置业、绿城等2家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，发行金额合计24.4亿元，发行规模和发行家数较去年12月明显减少。保利、中海、首开、铁建等央国企月内信用债发行量较高，均超30亿元，且平均期限较长，多笔债券期限长达五年，融资优势凸显。从融资利率来看，1月债券融资平均利率为3.24%，同比下降1.04个百分点，环比下降0.47个百分点。1月各渠道融资成本均呈下降态势，带动融资综合平均利率下降。其中，信用债平均利率为3.23%，同比下降0.64个百分点，环比下降0.38个百分点；海外债平均利率为4.0%，同比下降2.79个百分点，环比下降1.56个百分点；ABS平均利率为3.23%，同比下降0.77个百分点，环比下降0.38个百分点。从典型房企债券发行来看，1月债券发行量最大的企业是保利发展，企业共发行了2笔共25亿元的中期票据和1笔25亿元的超短融。苏高新平均融资利率2.37%，融资成本最低。债务违约房企没现“新面孔”同时，据克而瑞监测，1月共有18笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为402亿元，环比增长17%。提前关注到2024年2月将有19笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为394亿元，环比减少2%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是世茂于2019年发行的1笔10亿美元的境外优先票据，余额约为66.87亿元人民币。在债务违约方面，1月没有新增房企出现债务违约，但是作为首批出险房企的华夏幸福已经出现了二次违约的传闻：按照重组计划企业本应在去年12月31日前向参与境外债务重组的债权人支付该债券本金的1.8%，但截至1月2日下午持有人也仅收到本金约0.55%的偿付。同时，世茂股份也在9日宣布新增4.83亿债务违约，包括2021年度第一期和第二期中期票据以及2020年度第一期中期票据，应兑付本息总额达到4.83亿元。由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍然可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要注意。需求端和企业端政策协同发力1月12日，住建部、金融监管总局要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企与金融机构精准对接。26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，35个重点城市相关负责人参会，旨在加快落实相关举措，加大项目融资支持力度。2月6日，金融监管总局召开专题会议，部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。会议强调，要进一步提高对建立城市房地产融资协调机制重大意义的认识。会议要求，各监管局要成立工作专班，主动加强与地方政府和住建部门协同配合，积极参与协调机制各项工作，及时掌握辖内各城市协调机制运行情况。指导督促辖内银行完善制度流程，尽力满足合理融资需求。会议还要求，各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。各商业银行内部要建立专门工作机制，优化贷款审批流程，细化尽职免责规定，指导督促各分支机构加强对辖区房地产项目的调研，全面掌握情况。对于需要协调解决的事项，应及时向协调机制报告并推动解决。相关数据显示，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。同时，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“融资性现金流恢复，只是房企资金链好转、避免风险无序蔓延的一个必须条件，充分条件是房企销售现金流恢复，即自我造血功能，这是融资性现金流持续性恢复的前提条件。”他强调，“如果自我造血功能不恢复，外部融资性现金流不可能持续性恢复，不可能无条件提供支持。毕竟，5个前提条件之一，就是有还款条件且销售状况前景良好。因此，第一批项目是一个好的开始，接下来一方面要观察可持续性，另一方面还要看商品房销售市场能否持续好转。”值得关注的是，核心一、二线城市继续优化需求端政策，上海放松非户籍单身购房限制，苏州全面取消限购，广州放开120平方米以上的住房限购，促进购房需求释放。需求端和企业端政策协同发力，有望推动房地产市场逐渐企稳。采写：南都·湾财社记者 王艳玲
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